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29 个城市房贷利率进入「3 时代」,如何判断要不要提前还房贷?

多地房贷利率自此开始密集被下调。据诸葛找房统计的数据,截至今年1月30日,中国已经有30城下调首套房贷款利率下限,除兰州外,其余29个城市房贷利率均已…

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评论 5

  1. #1

    抛开说烂的投资收益大于房贷利率的理性判断而言,房贷利率现在下调的越厉害导致越多的提前还贷,用一句国内流行语来形容就是"搞心态"。

    中国有句古话叫"不患寡而患不均",还有句当代话叫"你这样,会显得我很呆".

    大家细想一下,提前还贷最重要的前提是什么?当然是你有钱去提前还贷,我2月初去办提前还贷的时候遇到一位医生一次性提前还了250万,你能说这位大夫工作不稳定嘛?

    首套房利率越是低,各种4.1%、3.9%甚至更低的群体涌现,对于很多利率上浮站岗的群体最大的影响就是心态失衡,让这个多少有些积蓄的群体有了一种"被别人倒挂了那么多啊,看来我还是先降低消费,尽量提前还掉吧,不然每个月比别人要多好多利息呢。"

    提前还贷在我看来是一种严格遵守契约精神的体现,算是对利率不断下调,却不调自己利率上浮部分的不满,但是一些银行关闭线上提前还款通道、给提前还贷群体队几个月甚至更久,跟遵守契约的提前还贷者对比,就显得高下立判了

    以前他们排队给房贷下款的说辞是"这个月额度用完了",现在他们排队给客户提前还款的说辞依旧是"这个月额度用完了"

    当然提前还贷还有一个因素是,过去有些人觉得考虑到通胀,自己的收入一定会越来越高,事业一定会越来越好(没想过失业的可能性),房贷月供会随着时间的推移过几年就不是事了

    但是现在很多人意识到顶层通胀、底层通缩后开始思考,通胀能通胀到自己的收入中去吗?自己38、45、53的时候还能维持目前年轻时这样一份工作吗?如果自己的收入不通胀,物价却上涨,岂不是可以用于还贷的资金更少了嘛

    因此,如若身在体制外,不要挥霍自己"风华正茂"期的收入以至于让自己中晚年还背负沉重的月供,成为了另一批人的想法

    回答的最后附上,"我还是喜欢桀骜不驯的你.jpg"。

    九乡河龙牙1年前 (2023-02-16)回复
  2. #2

    3时代不算什么,2时代也不远的!

    关于【提前还房贷】主要有三个讨论点:为什么要提前还房贷?要不要提前还房贷?以及银行为什么不乐意人们提前还房贷?

    这些问题我以前也发文章阐述过,本次再次系统性阐述一下。

    1、为什么人们想提前还贷?

    人们想提前还贷无非是想减少利息支出。什么原因促使人们最近半年迫切想着提前还房贷呢?其一是部分存量房贷的利率太高了,提前还贷是减少利息支出的最佳策略。

    再比如21年房贷利率普遍6%左右(21年文章《楼市“加息潮”,多城房贷利率上调会影响存量房贷吗?》),22年开始不断下调房贷利率,现在部分城市首套房房贷利率低至3.8%,甚至3.7%。期间,因为商业房贷利率下调太猛,还迫使公积金贷款利率也下调了0.15%。(参考文章《【正本清源】时隔7年,公积金贷款利率再次下调!》)

    房贷利率=当期5Y-LPR+加减点数

    过去一年多时间房贷利率下调主要是通过下调加减点数实现的,而存量房贷利率主要随5Y-LPR的变化而变化,加减点数的变化不影响存量房贷利率。

    2022年5Y-LPR下调幅度为0.35%(35BP),贡献远不及加减点数由+200BP变为-(20-40)BP,以至于虽然房贷利率下调了,但是存量房贷利率下调只有0.35%,属于杯水车薪。

    短短一年甚至数个月,房贷利率天壤之别造成还贷压力悬殊很大,这自然会让很多存量房贷用户心生不满。

    如下图所示(PS:为了阐述房贷利率的影响力,本图不厌其烦分享很多遍了),贷款200万,6%房贷利率下的利息总额是231.67万,4%房贷利率下的利息总额是143.74万,也就是说房贷利率减少2%,仅利息就节省约88万,相当于贷款本金的一半了。

    其二是最近两年金融市场波动剧烈,人们无法获得足以覆盖房贷利率的稳定投资收益,因此与其投资亏损还不如提前还房贷

    据普益标准数据显示,截至2022年12月末,全市场存续开放式固收类理财(PS:这是固收类理财,还不是偏股权益类理财,一般固收类比较稳健)产品近三个月年化收益率平均水平为-1.28%,环比下跌2.16%;近一年平均收益率2.11%(PS:远低于房贷利率),环比下跌0.75%。

    央行2022年四季度城镇储户问卷调查结果也表明,倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%,比上季增加3.7个百分点;倾向于“更多投资”的居民占15.5%,比上季减少3.7个百分点。

    2、你要不要提前还贷?

    要回答这个问题关键点前面内容已经说了,那就是看资金如果在手里能不能创造高于房贷利率的稳定投资收益。资金在手上如果不能长期稳定产生高于房贷利率的收益,当然提前还贷降负债比较好!

    要不要提前还贷,核心考虑两点:其一你有能力获得长期投资年化收益率高于房贷利率1%以上么?其二是能不能保证每月有稳定收入,这决定你要不要留下部分应急资金,而不是掏空所有资金提前还房贷。

    更有聪明的人明明可以提前还完,但是却不还完留点贷款撸个税专项扣除的羊毛。

    3、银行为啥不乐意人们提前还房贷?

    据媒体报道,为了减缓人们提前还房贷热情,少数银行采取收取违约金、补偿金等形式增加提前还款成本;多数银行以提前预约、长时间轮候等为手段,试图降低或推迟提前还款压力。

    为什么银行不希望人们提前还房贷?

    核心原因是银行不想舍弃优质资产!

    他们不愿意失去一个今后20-30年锁定了较高年化利率且稳定可靠的放贷客户,考虑到未来利率(包括房贷利率)会越来越低,他们很难找到这么好的放贷对象了。(虽然某些地方实际房贷利率最低都破4%,但是按揭贷款依旧是银行最优质最稳定资产)

    现在经济大环境不好,提前还贷后他们还要愁那些钱没处安放,一方面好的放贷项目更少,另一方面人们不愿意借贷,因为经济大环境不佳,居民在主动降杠杆。

    广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉近日也表示,对于银行来讲,房贷是最优质的资产之一。银行通过存款利率和理财产品来募集到较低成本的资金,然后来做房贷业务,是银行很重要的一个盈利渠道。如果大家提前还贷,那么这个业务逻辑就行不通了,银行肯定不愿意。

    在文章《未来5至10年银行利率会不会整体大涨?》我也阐述了未来我国利率下行的大趋势(如下图),再结合目前银行不愿意人们提前还房贷的事实,我们的逆向思维就是能不能争取投资一种可以锁定未来10-20年以后即便利率下行、也依旧拥有收益满意且稳定的理财产品。

    还有,房贷利率下行早在我预料之内,20年我还不厌其烦告诫大家要务必转为浮动利率,但是偏偏有些人不信,却被低级自媒体颠倒黑白忽悠了,就是不愿意转,结果目前5Y-LPR下降没有享受到房贷减少的红利。

    详见2020年文献《房地产杂谈,契税与再谈是否转LPR

    (1)

    个人是推荐转LPR的,因为你只要想明白了未来的中国靠什么驱动经济发展,答案就显而易见了。

    那么,未来靠什么驱动经济发展呢?消费,国内消费。而不是靠什么房地产,房地产的路已经走完了,该换引擎了。

    消费驱动的话,存款利率和贷款利率会双双下降,尽最大可能释放消费潜力。不管是内循环还是外循环,消费这条路是走定了。

    (2)

    要不要将房贷基准利率转换为LPR浮动利率呢?

    我的回答是,为什么不呢?因为未来五年期以上LPR必然下调。逻辑推演如下:

    当前,经济不好,要刺激经济,唯有增加市场流动性。这个有两方面,其一是提供LPR下调或者降准等操作降低企业融资成本;其二是降低存款利率,促使人们把钱拿出来投资或者消费。

    长期来看,我国经济亟待转型,房地产已经走到头了,国家经济发展需要新的火车头,产业升级和消费升级大有可为。释放需求是必然选项,而房地产明显遏制住了居民消费能力,通过降低居民房贷利率,减少房贷压力,一方面有助于提振消费,另一方面还有助于赢得人心。

    (3)

    房贷利率方面,目前房贷利率已经和LPR挂钩,房贷利率 = 当期的LPR + 加减点数。

    央行最近所公布的一年期和五年期以上LPR数值,双双下调,符合我当初的预期。对于降低房贷利率,也不用奇怪,而是必然。而且随着房贷利率的下调,迟早和公积金贷款利率并轨,最终只会有一种房贷利率。

    参考欧美日的房贷利率,我国的房贷利率还有较大的下降空间,本人估计,未来将会继续通过下调LPR利率的方式下调房贷利率以减轻还贷压力,促进消费增长。

    历史关于房贷利率的文章:

    • 《房地产杂谈,请速换成LPR浮动利率》
    • 《房地产杂谈,契税与再谈是否转LPR》
    • 《楼市“加息潮”,多城房贷利率上调会影响存量房贷吗?》
    • 《晚3年购房,一辆卡宴就省下来了!》
    • 《关注并信任我的朋友,仅房贷利息就可以省辆卡宴!》
    • 《【正本清源】房贷利率再降0.15%,贷款利率最低可到4.1%!》
    • 《等等党赢更多啦——正解【部分城市首套房贷利率可下调】》
    • 《【正本清源】时隔7年,公积金贷款利率再次下调!》

    pure日月1年前 (2023-02-16)回复
  3. #3

    先说结论

    一、银行就是靠贷款挣钱,提前还贷就是减少了银行的利润,当然要想办法阻止;

    二、你如果只是个普通的上班族,自己家没有什么矿啊或者特殊的投资渠道,最好提前还贷

    三、越早还越好!

    我们都知道楼市的火热会反转,但谁都没想到反转得如此之快,前年年底按揭买房还需要检查资金来源,银行排队放款,在短短一年之后,按揭不用排队,还款倒是需要排队了,金融市场的风,变得就是这么快。

    凌乐也是在利率降低之前买的房,房贷利率接近6%,对比当前4%的房贷利率,简直高得离谱,所以我昨天也去沟通提前还款,本来以为现在基本没人会去银行了,结果银行人多得很,全都是来提前还款的,最后还要排队三四个月才能轮到我还款。

    就在春节之后,提前还贷变成了一阵风,刮遍整个互联网,微博热搜经常跳出一个提前还贷的主题,本文我们就来聊聊这个话题,要不要提前还贷,怎么还贷性价比最高?

    01

    要不要提前还贷?

    很多人在纠结要不要提前还贷,我的建议是最好提前还贷,主要有三点原因。

    每个人的房贷利率不一样,有些上车早的是6%,有些是4%,有些甚至是公积金贷款,差别很大。如果你的房贷利率低于4%,那可以不用考虑提前还款了,这种优质贷款不容易获取啊;如果高于4%,就很难靠投资来覆盖。

    股市这种不稳定的投资市场我就不说了,今年债券市场的收益也是极其不稳定,招商银行半年宝今年的收益率也就2%,中途还有两个月大幅度回撤,远低于房贷利率。

    LPR利率可以理解为在中国能够获取到的无风险收益率,利率越来越低也就说明在国内想要赚钱越来越难,没有几个人每年能稳赚6%,我昨天去银行的时候看到一年期大额存单的利率才2%,低得离谱。

    所以,未来我们的无风险投资收益率很难高于房贷,而且LPR利率长期来看是越来越低的,未来很多年都不好搞。你如果只是个普通的上班族,自己家没有什么矿啊或者特殊的投资渠道,最好提前还贷

    很多人按揭买房是期待楼市回暖后房价继续上涨,那只能是想多了,现在都没有多少企业拿地了,全靠地方城投公司拿地,勉强维持着高昂的房价,楼市不跌已经是万岁,期待房价明显不可能。

    当然,提前还贷的前提一定是手里有钱,如果负债200万,手里只有10万,不用考虑这个问题了,洗洗睡吧,你手里有60万再来考虑是否提前还贷,至少得留10万作为日常现金流吧。

    02

    什么时候还贷最好?

    那么下一个问题是,究竟什么时候还贷最好?我看有一些自媒体说,有一个最佳还款时间线,是真的吗?

    下图我计算了一下每月房贷利息偿还额度,假如都是按30年期计算,你可以清晰的看到利息偿还额度是一条抛物线,前期偿还利息高,后期偿还利息低,前十年累计偿还利息占所有利息的48.5%,第二个十年偿还利息占利息总额的36.3%,最后十年占15%。

    因为我们大多数人都是选择本额等息偿还利息,每个月还款额是一样的,但是利息的还款额并不一样,前期贷款额高,利息也高,同等月供用于还房贷的部分就很少,后期随着本金偿还额增加,偿还利息才减少,要记住一句话,只有先还完银行的利息,你才有资格偿还本金,本金还得越快,越划算

    下面这张图我更清晰的统计了在每一个阶段你提前偿还本金之后的累计还款额,能够清楚的看到累计还款的总额是一条增速越来越慢的弧线,这张图能清晰的看出,没有所谓的还款黄金节点,越早偿还本金,性价比越高。

    03

    房贷小技巧

    关于房贷,还有两个小技巧

    第一是最好不要提前结清全部贷款,你可以最后留1万块或者几百块房贷,用来年末抵税,性价比超高;

    第二是先不要去银行申请提前还贷,直接在APP上申请,审核时间会快很多,另外,如果你去银行申请提前还贷排队时间过长,千万不要向银保监会投诉,不然第一天申请,第二天就让你还款,还款速度过快!

    最后,对于之前买了房,利率高位站岗的同学而言,事实上是有办法降低已购房者房贷的!

    我详细研究了一下降低房贷的方式,主要就两种

    第一种是房抵经营贷,简单来说,就是先全款去把贷款还了,然后用公司的名义去把房产抵押给银行贷款,用公司的名义贷款利率要低很多,我查了下,目前最低利率可以做到3.65%,比房贷还低,当初深圳房价暴涨阶段就是因为这个房抵经营贷,炒房团路子野得很。

    这种方式降低房贷的优势很明显,就是利率低,以100万房贷为例,去年买房的利率差不多是6%,按贷款30年为例,每月还款6000左右,累计本息还款215.8万;如果利率降低到3.65%,每月还款4574.6,累计还款164.7万。

    每个月少还1425,累计少还51万,终极省钱。但这种方法缺点也很多,首先就是操作麻烦,需要注册公司,需要公司经营状况,需要银行审核企业资质,就算放贷后,银行也可能随时收回贷款,不确定性很大,需要专门的机构来帮你做,而且房抵经营贷一般最多只能贷20年,做不到30年。

    第二种就是直接二手房买卖,比如把你的房卖给父母,卖给孩子或者至亲的人,相当于房子直接交易一次,肯定能享受最新利率,当前很多城市的房贷利率差不多是4%,如果你之前是6%,月供也能减少一千多,100万贷款累计少还40来万。

    这种操作方法最大的缺点就是要缴纳契税和一些手续费,其中契税是大头,面积不超过143的话税率1.5%,100万的房子差不多就是1.5万,对比一个月月供减少一千多,累计少还40万,这点契税明显不算什么,还是有很操作价值的。

    这种操作方法的优点很多,安全、便捷、而且最近很多城市还推出含贷二手房交易,就是买卖二手房甚至都不用提前还未结清的部分,还有就是上报成交价格可以少填一些,反正是自己卖给自己,500万市场价格的房子你就报300万,契税就少缴很多,性价比很高。

    其他的方式就不太靠谱了,总之市场野路子很多,如果你贷款金额很高,确实值得一试,因为已经出现了巨大的利差,继续站岗不值得!

    最后,更多干货内容欢迎关注公众号:原来是凌乐

    凌乐1年前 (2023-02-16)回复
  4. #4

    房贷利率进入3字头时代,在6%以上“高位站岗”的购房者开始用提前还贷的方式进行自救,有关存量房贷利率调降的呼声也是日益渐隆。房贷利率由5年期LPR和银行加点两部分组成,实际上,针对存量房贷利率调降的呼吁一直集中在银行的加点部分,因为挂钩5年期LPR的部分在今年的重定价周期之后会自动下调。

    经历了2022年三次共35个基点的下调后,5年期LPR已由2021年年底的4.65%降至4.3%。相较于5年期LPR的浮动调整,银行加点部分的“一锤子买卖”让早期的购房者很不甘心,毕竟当下许多城市的首套房贷利率不仅银行加点为零,甚至可以突破商业性个人住房贷款利率下限(LPR-20BP)。

    然而,心理的不平衡并不能改变房贷合同对双方的法律约束力,按照合同履行还款义务也是遵守契约精神的体现。如果追根溯源,房地产市场风向的快速变化是提前还贷潮的重要导火索之一。

    其次是大家出于对未来收入下降的担忧。近两年经济形势不佳,很多行业都出现了大规模的“裁员潮”、“降薪潮”。以自己所在的地产行业来说,作为曾经的高收入行业,这两年一直在走下坡路,裁员降薪不断,员工普遍没有安全感。所以很多人选择尽可能的提前还一些房贷,以免将来被债务压垮。另外,之前经济形势好,各种理财收益也不错,还房贷的钱可以放在手里进行投资理财;而现在,各种理财产品不是收益低就是容易亏损,钱放在手里还不如拿去还房贷更稳妥一些。

    第三、更深层次的原因其实还是国民对“房子信仰”的崩塌。提前还房贷之所以能在全社会形成一股风潮,绝对不是一个简单经济账的缘故。过往,国人对房子一种有一种信念,认为房子大周期来看会永远上涨,买房是抵抗通胀的最佳手段 ,几乎是一门稳赚不赔的生意。放在地产发展的前20年,这个信念确实没错,所以人们通过贷款能早点买房就早点买房;而且通过房贷这个杠杆,使得房子增值的收益更大化。但近几年房价持续下跌甚至部分楼盘房价“腰斩”的新闻也屡见不鲜,另外人们发现房子变现的难度也是越来越大。房子不但没能成为增值的资产,反而成了自己的“负资产”,所以更多的人选择提前还房贷也是一种止损的行为。

    很多人说如果有能力肯定要选择提前还房贷啊,这省的可是“真金白银”,这些钱干点啥不香。这个话是没问题,但是我们绝对不能盲从。至于说个人是否要提前还房贷,还是要看个人的具体情况。

    首先,你要清楚你的房子是投资还是自住?如果是投资,你需要计算一下这个房子给你带来的年化收益率,注意一定是年化收益率而不是单纯的房价上涨收益,此外你还需要把你的资金成本也考虑进去。如果算下来你的房子年化收益不足4%,甚至是负的,那你可以选择提前还房贷,以止损或者降低利息的支出。因为很多稳健的理财收益也能达到4%的收益,而且还方便周转。但如果你的房子投资收益远大于你的利息支出,且未来具备持续上涨的空间,那你大可不必提前还房贷,因为房贷这个杠杆会放大你的收益率。

    如果你的房子是自住,你需要结合自己的家庭收支情况、未来的收入预期、自己的投资理财能力去判断。正常的话,房贷占家庭月支出的比例不要超过50%;如果你的房贷支出超过了你家庭月收入的50%,你可以考虑部分提前还房贷以平衡家庭的收支,因为过高的房贷会极大的降低你生活的幸福指数。这两年,各行各业确实普遍都不景气,你需要认真评估你未来的收入情况,如果你对未来的收入预期不乐观,那么你可以在目前经济允许的范围内尽可能多的还一些房贷,因为在关键时刻房贷可能是压垮你的那根稻草。周边真实的发生过的案例,因为房贷还不起,而房子被法院查封拍卖,最后房子没了、前期的在房子的投入也没了。当然,你的投资理财能力也是影响你是否需要还房贷的一个非常重要因素,假如你每年理财的年化收入可以超过你的房贷利率,你完全没有必要提前还房贷,因为这部分钱放在你拿去理财可以获得的收益更大。

    第二、你要仔细了解一下你的房贷利率差是多少?部分购房者特别是2015年—2016年的购房者很多房贷利率是打了85折的,目前实际利率与现行的房贷利率差并不大,没有必要提前还贷或者转房贷利率;另外就是,办理公积金贷款的购房者,其利率大部分在3.25%左右,比现行的大部分贷款利率都低的多,完全没有提前还贷的必要。

    第三、你要评估一下你转房贷利率的风险是什么?天上不会掉馅饼,好事儿也不会那么容易就得到。转房贷利率一般也就三种形式:一是通过低利率的消费贷、装修贷等贷款形式,把钱贷出来然后置换房贷;二是通过所谓的“经营贷”形式,就是先把房贷结清,再用房产办理抵押经营贷;三是以买卖方式把房子过户给直系亲属,重新申请房贷。

    总的来说,提前还贷我们不能随大流,一定要结合自己的情况去具体分析和判断,毕竟房子是普通人一生中最大宗的财富和资产,房贷也可能是我们一生中能向银行借到的数额最大、时间最长、也相对便宜的钱了。房贷可以是一个很好的财富杠杆,可以放大我们的投资收益;可以是一个很好的金融工具,帮助我们普通人抵御通胀,但也可以一个沉重的负担,压的我们喘息不过来。所以,你的房贷需要提前还嘛?这个问题你需要结合自己的购房目的、家庭收支情况、未来收入预期、自己投资理财能力、房贷利率差、还贷风险等因素综合去判断。

    公众号:喵点评

    猫总1年前 (2023-02-16)回复
  5. #5

    简单回顾下利差,今天再讨论一下市场漏洞。

    利差这里是你举债的收益和成本,房子带来的收益大于你给银行的利息,举债就是一个好的决策,代表年份就是16年涨价去库存之前,这类群体即便承担6%的平均利率,多数城市也还是赚的,因为房价可能已经翻倍了,我国没有房地产的持有税和空置税,成本更多的是利息、税以及物业等费用,所以即便现在利率高位,对于这批人来说基本很难亏损。而18年之后,70城数据增长就缓慢的多,越来越跑不赢通胀,这时候举债投资房地产很难跑赢利率,即便没有2022年的房地产价格普跌,其实之前就已经是负的利差,也就是给银行贴钱炒房。

    市场可不太管你是举债的受益者还是高位的接盘者,信贷合同建立以后,就要按照统一标准管理,比如lpr+加点中的加点,就是死的,还有2020年个人选择了固定利率,一分降息红利吃不到也很难说是谁的错误。这些已经定的无法改变,但人们面临权衡的决策,总是要让自己的利益最大,或者损失最小,当市场收益下降速度大于房贷利率下降幅度时,亏损的利差放大,就会倾向于提前偿还高息贷款,这个可能和各地新增房贷利率下降关系不大,主要是自己的利差亏损越来越大,如果市场有稳定的高收益投资品,即便新增房贷利率持续下降,大家也不会急着去还款。

    第二个理解提前还款在我身边的案例,是急着出售房子,出售房子之前都需要解压,带押过户并没有全面普及,大量的投资类房子急着出售,但又是抵押贷款,都非常急着去银行还掉贷款,根据1月70城的数据,房价同比下跌的占55个,房价下跌的同时还要承担较高的利息,止损的方式就是割肉出售,交易必须提前解压,也就是把贷款清算掉。

    最后说点漏洞,也就是经营贷消费贷置换房贷,尤其是间接渠道,我们知道,为了用宽松货币刺激经济,银行恨不得把贷款通过各种方式塞给居民和企业,而前提是必须降低利息和门槛,有时候算上补贴也能做到3%的利息,相比于5~6%的房贷是比较低的,有利就有人去冒险,套用其他政策利息去偿还房贷,信贷都在金融体系空转,宽松货币给了投机者的利好。

    对于普通人,未必都要走极端的榨干所有现金流去还贷,经济不确定性是手上的贷款有利息会加深痛苦,但现金流也是应对不确定的保障储备,真的需要钱总不能又到处借吧,所以规划好未来几年内的现金流储备之后,额外的部分再去偿还贷款,手里有现金流保证一定的容错空间。

    王克丹1年前 (2023-02-16)回复

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