好消息！农村土地入市试点正式启动！涉及每个村民，赶紧看看
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重磅！正式启动，农村集体商业建设用地进入市场试点！关于农村集体经营性建设用地进入市场，这个话题大概从2020年开始。新修订的《土地管理法》也于2020年1月1日生效。新修内容中最引人注目的是第六十三条关于集体土地可以入市的规定。针对这个话题，专注于10多年农村土地征收拆迁补偿经验的北京英庭将与大家讨论。
关于集体土地进入市场，首先是《土地管理法》。2022年9月6日，中央全面深化改革委员会第27次会议审议通过了《关于深化农村集体经营建设用地进入市场试点工作的指导意见》，再次将集体土地进入市场试点提上议事日程。#农村集体建设用地进入市场试点##农村集体经营用地进入市场#
2023年3月1日，自然资源部开展了深化农村集体经营建设用地试点视频培训，深入研究和实施深化农村集体经营建设用地试点工作的总体部署，准确掌握关键任务，明确工作要求，正式启动试点工作。
要点一:要充分尊重农民的意愿，听取村民的意见，不要强迫农民“上楼”
农村集体经营性建设用地进入市场，关系到农民的切身利益和各方面利益的重大调整。会议提出要抓住“两个前提条件”，加快完成土地空间规划，特别是实用村规划。2020年12月15日，自然资源部办公厅发布《关于进一步做好村规划的意见》。
《意见》提到，在确保生态保护红线和永久基本农田的基础上，不挖山、不填湖、不破坏森林，根据当地情况划定历史文化保护线、地质灾害和洪水灾害风险控制线的控制边界。利用当地资源，不占用永久基本农田，不破坏自然环境。严格执行“一户一户”，引导农村宅基地集中布局。
充分尊重农民的意愿。规划的编制和实施应充分听取村民的意见，反映村民的需求；规划批准后，组织机构应通过“墙、互联网”等方式及时发布和长期披露，方便村民了解和查询规划和控制要求。拟搬迁的村庄应合理把握规划实施的步伐，充分尊重农民的意愿，不得强迫农民“上楼”。
第二点：完成集体土地所有权和使用权的确认登记，未登记或者有权属纠纷的，不得进入市场
2022年1月26日，自然资源部发布的《关于加快集体经营性建设用地所有权确认登记结果更新的通知》提出，集体经营性建设用地进入市场前，应当依法完成集体土地所有权确认登记。集体土地所有权未登记或者有权属纠纷的，集体经营性建设用地不得进入市场进行交易。
第三点：农民宅基地不能纳入市场范围，严禁进入市场土地开发商品房
《土地管理法》第二十三条规定，土地利用年度计划应当合理安排本法第六十三条规定的集体经营性建设用地。
农民宅基地不能纳入市场范围，符合市场条件的土地不能从事商品房开发。
2021年6月24日，国务院办公厅印发的《关于加快发展经济适用房租赁的意见》提出，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，人口净流入大城市和省级人民政府确定的城市，可探索利用集体经营性建设用地建设经济适用房；支持利用城市、工业园区或交通便利区集体经营性建设用地建设经济适用房；农村集体经济组织可以建设经济适用房；集体经营性建设用地使用权可以申请抵押贷款。
此外，会议还指出，探索“两个关键机制”，考虑国家、集体和农民个人的土地增值收入调整机制，保护农民集体和个人权益，保护市场实体愿意使用和使用市场土地的权益保护机制。
2021年12月21日，国务院办公厅发布的《要素市场化配置综合改革试点总体规划》提出，在依法自愿有偿的前提下，允许将现有集体建设用地按规划变更用途进入市场进行交易。在企业上市合规性审查标准中，集体经营性建设用地与国有建设用地同等对待。
在规划中，除了“坚决保持土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线的前提下，支持试点地区探索宅基地所有权、资格权和使用权分离的实现形式，结合新一轮农村宅基地制度改革试点项目。”此外，另一个更重要的是，在依法自愿支付的前提下，允许股票集体建设用地根据规划进入市场交易。
这样，股票集体建设用地进入市场交易，明确调整，将为农村振兴和城乡一体化发展项目的实施提供有效的土地要素保障，释放更大的市场空间，涉及每个村民，造福数亿农民。
小结
如果宅基地有偿退出开放，宅基地和在宅基地上建造的房屋将更有价值。农民的财产收入在有偿退出后将大幅增加或突然增加。这必然会增加消费能力的各个方面，包括买房、买车、买家用电器，甚至教育、培训、旅游、医疗等。
然而，这里有一个前提条件，即成功定居在城市的农民和能够在城市稳定生活的农民。如果他们在城市定居失败，他们可能没有出路，也不可能贸然有偿退出宅基地。
毕竟宅基地是农民最后的退路。
简而言之，由于集体建设用地或市场交易，需要尽快完善，完善集体商业建设用地直接市场交易制度，巩固农村产业发展用地障碍，使农村振兴有希望，促进农村发展，各具体项目只根据规划改变市场交易的使用，可以。在集体进入市场的过程中，对行政机关的决定有异议的，可以通过法律渠道维护其合法权益。
附《土地管理法》有关规定
第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业经营用地，依法登记的集体经营建设用地，土地所有人可以转让、租赁单位或者个人使用，并签订书面合同，注明土地界址、面积、施工期、使用期、土地使用、规划条件和其他权利义务。
前款规定的集体经营建设用地出让、出租，应当经集体经济组织成员村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。
集体经营建设用地使用权可以转让、交换、出资、赠与、抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
集体经营建设用地出租、集体建设用地使用权出让、最高年限、转让、交换、出资、赠与、抵押等，参照国有建设用地的类似用途执行。具体措施由国务院制定。
