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6% 以上「高位站岗」购房者提前还贷自救,存量房贷利率调降有哪些阻力?

房贷利率进入3字头时代,在6%以上“高位站岗”的购房者开始用提前还贷的方式进行自救,有关存量房贷利率调降的呼声也是日益渐隆。 为此,有关存量房贷利率下…

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评论 5

  1. #1

    提前还贷这事去年就有了,但是居然热度一直不减,然后直到现在已经好几个月了。记得去年11月份的时候,利率4.1,每个砖家大V都说是史上最低,一定要抓紧时间买房,这是红利期。

    当时记得我还分析了一波,其实15年的时候出现过3.7左右的,那时候的利率管控还没有那么严格,利率打八折打七折的都有。

    在23年的开年后,很多城市又直接干到了3字头,又给砖家好好的打了脸,比如珠海出现了惊人的3.6。这下我也必须承认,确实是我从业以来的最低了,没有之一。当然中山的利率也只是到了3.9,我们同行之间一直有调侃,中山就是这样,降价也赶不上,降利率也赶不上,放开限购也慢半拍,干啥都赶不上热乎的。

    然后马鞍岛就降价了,这个前几天在公众号写过文章就不讲了,很多炒房客到现在,脑瓜还是嗡嗡的。

    有人说现在市场出现回暖情况,价格你都降成这样了,从34000降到22000,再降到15000,还把利率也拉到3.9,市场要是一点都没反应,那还了得。好比一个人要是吃这么大份药,还没有一点起来的迹象,那人还活着吗?

    至于能起多久也不好说,不过肯降价就是好卖一些,老百姓不买就是因为不值,降价到合适的价格,自然就有人买单。

    房价可以降,但是利息高的那帮苦主呢?之前6.3,6.5上车,加了一百多个基点,死活要买房不听劝的大哥,看着现在3.7的利率,已经在风风火火的要提前还贷了。

    100万贷款,6.3的利率比现在3.7利率,一个月多还2000块钱利息,谁的钱也不是大风刮来的,但这样继续搞下去,钱肯定会被大风刮走。

    再然后就是要还也还不了,本来就苦了,现在更苦了。

    打电话给银行,线下约提前还贷,银行说要线上预约,一大堆资料填完后,手机上预约的选项按不了,又或者说是每一天都约满,一直到3个月后。还个钱折腾了一天,还被银行的操作秀了一脸。

    最后只能用魔法打败魔法的操作,给银行打电话,说自己要破产了,马上要停贷了,现在能不能还钱,不给还就还不上了。银行一听,这不能啊,你要是还钱的话,银行有收益。你要是不还就烂账了呀,说实话,就你手上的房子,给银行收回来银行也不要啊。

    于是银行方面两害取其轻,答应让你还了。然后你去银行一办手续,银行给你个条子,要收你违约金。理由是你没在线上预约(话说这能约得上才行,难度很大)

    正常来说借贷协议里,是有说明还款一年后是可以提前还款没有违约金的,这个大家贷款的时候要问清楚银行,也要做好录音,确定合同有写明或者注明。

    所以最后因为这种收违约金的事情,又是一顿操作,一阵闹腾,最后身心俱疲。以前是没钱借钱难,现在还钱也难成这样,这世界怎么了。

    再说说其他骚操作和坊间传闻:

    有人说可以给你转贷的,直接干到3.5的,千万别搞。那是经营贷,而且你个人没公司,这是不合规的,年限和审核标准也不一样,一旦查到,问题很大。而且人家收你这个中介费,那个手续费的,折腾来折腾去,又填进去几万块,让原本不富裕的家庭雪上加霜,这个千万不要搞。有多大能力办多大事情,投机取巧的行为,连潘子和嘎子都把握不住,你觉得你行吗?

    还有人说给存量房降房贷利率的,这个想法跟做梦差不多,吃进嘴里的凭什么吐出来?现在提前还都不给你还,就这吃相你还能指望啥?个别博主在网上呼吁,用心是好的,可能自身也是苦主,但不是很实际。

    毕竟这个是有商业合同的,如果降价了就要退货,那特斯拉第一个不答应。所以这种缥缈的希望,给多了也是一种伤害,个人建议还是现实一些去处理这种情况比较好。

    关注我的公众号:hardy聊一聊。有最新时事,房产资讯和犀利点评。

    hardy1年前 (2023-02-14)回复
  2. #2

    刚好昨天去了趟银行,遇到两个真人案例,一个是提前还贷没有额度要等,另一个是银行客户经理推荐的理财亏损在扯皮。两个人的两句话让我觉得非常有意思,一句是我借钱给你还钱都还不了吗?另一个人说的是我在银行理财就没亏损过,怎么这次推荐的一直在亏损还拿不出来。神奇的是两个人同时用到了一个词:我不懂啊。

    回归正题,理解这个问题其实非常简单,就是数学的加减法,我们看一下几种情况:

    1)当举债利息6%,投资品收益20%的时候,比如涨价去库存期间的房地产,大量的人挤破头皮花钱中介招人都要去借钱,不惜去借10~15%的P2P或者民间信贷,举债是赚钱的

    2)当举债利息6%,投资收益2~3%的时候,正常情况下没太多人愿意去借这个钱,但市场总有个惯性,也就是购房者的惯性思维,房地产高涨的时候,经常会听到一个词叫做房价永远涨,似乎房子永远不可能跌,这时也有很多人举债去投资,即便是在银行打工,但买一个梦想,比如18年去杠杆到2022年大规模的定向降息救市之间的群体,举债不赚钱但惯性思维认为能赚钱的

    3)当举债利息5~6%,投资品收益是负数的时候,哪怕涨的慢一点,只要涨,居民的信心还能维系,一旦出现了资产价格实质性的下跌,那么信心很可能短期内消耗殆尽,就连我们农村父母辈都知道房价跌了,谁还会举债去投资这类资产,这个阶段在2022年迅速出现,举债亏损且信心消耗

    再来看这个问题,高位站岗可能不止是利息高位,还有房价高位,不出手要承担高利息,出手要承担资产价格折损,无非是两害取其轻,有的人选择尽快挂牌卖掉,有的人则继续维持信心,提前还款少承担一些利息损失。

    上述的讨论都是基于投资角度,但真正悲剧的是非必要需求推高资产和利息价格后的刚需,既要为高昂的土地买单,又要为高利息买单,还可能从投资者手里高位接的盘,但这也是市场的一部分,总有人要成为击鼓传花的最后一环。好在有很多刚需也熬到了2022年,当投资需求褪去,各种让利接踵而至,而且还在不断让利试探市场的反应,拿到和公积金已经差不了太多的3开头的利率。

    至于存量房贷,没有现有规则可以修改加点,所以预计只有一条路,就是提前还贷,前提是有余力。此外对于投资者还有一条就是割肉变现,这就是市场,而且还是政策强行干预市场之后的表现,如果不是政策强行续命,出清恐怕不会像现在这样的软,市场有时候是残酷的,不会因为一句“我不懂”就不承担任何代价。

    王克丹1年前 (2023-02-14)回复
  3. #3

    想要银行直接降低存量房贷,你还不如直接抄了银行的家!

    我这里就以宇宙行工商银行为例,截止到2022年6月,工商银行的个人住房贷款累计为6.449万亿,你没有看错,单位是万亿。

    当前房贷利差是多少?去年年初的时候市场房贷普遍利率是6%,当时可是买房政策监管最严的时候,去楼盘看盘要验资,首付款要验证资金来源,查征信、查流水是标准操作,按揭贷款最长的时候排队三五个月,多收你点利息你就庆幸吧,庆幸能给你早点放款。

    而现在利率是多少?大多数城市首套房利率4.28%,郑州甚至低至3.8%,很多二三线城市早就完全放宽了购房标准,普遍能用4%的利率按揭买房。

    所以,仅仅一年之内,就有2%的利率差。让我们来计算一下1%的利率差能影响工商银行多少利润?

    64490亿×1%=644.9亿,如果是2%的利率差就是1289亿,这是一年的利润差额。

    工商银行可是国企龙头,是现金流最好的企业,是为国企输送利润的企业,是牌照垄断,业务垄断,账户垄断,公积金、社保账户垄断的赚钱神器,如果这种企业一年的利润少了一千多亿,那行长可以直接原地离职了。

    要知道中国银行行长可不仅仅是个经营者的角色,是有行政级别的,证监会主席、银保监会主席甚至央行行长都是来自几大行的行长。他们根本没有任何动机和动力来推动降低存款贷款利率。

    而且上面我只计算了工商银行的贷款额,截止到2021年,中国存量个人贷款余额为38.32万亿,如果直接降低房贷利率1%,中小银行就直接死给你看。

    所以,期待政策降低存量房贷,无异于痴人说梦,别说他们不会,那些没买房的群体就不乐意你们不被收割,会说,房贷利率上涨的时候,也没见你主动申请提高房贷!

    这里就涉及到房贷利率的定价权是由LPR+基点决定的,当初说好的是基点不变,LPR浮动,现在倒好,基点不断降低,LPR基本没什么变化,也就是说 ,房贷利率上涨的时候,房贷也会被动随着LPR利率提升,不好意思,说涨的时候你跑不掉,降的时候没你的份,已经上车的韭菜,跑不掉的!

    银行都这么狗了,提前还贷,是唯一的自救方法

    至于具体怎么自救,什么时候自救,各位可以看看我的这个回答

    凌乐1年前 (2023-02-14)回复
  4. #4

    首先得解释下什么是存量房贷利率上浮,所谓的存量房房贷利率上浮指的是,过去几年购房办理贷款的时候,房贷利率除了LPR利率外还额外有固定增幅例如170BP(LPR利率即4.3%+1.7%),这个1.7%无论LPR如何降低都是雷打不动的,但是这个群体很多人按照目前的政策是可以按照首套无需附加上浮利率的

    根本原因还是房贷群体是最优质的客户群体,银行稳定利润的来源银行不愿放弃,有征信这个金箍棒为银行们保驾护航,同时存量房贷利率调降这方面并没有来自上级单位的指导压力

    银行在上级单位没有指导的领域可以自主调整政策,目前没有一家银行主动将存量房贷利率调降,所有银行都处于一种默不作声、互相观望的默契状态。

    我个人上周办理了提前还贷,从去年排队到今年二月,我清楚的感受到银行的另一种底气

    2022年(去年)的时候,身边有经验的朋友包括信贷部的同学都告诉我,只要多打银保监的投诉电话就能很快办好了,但是当我得知我被排期到2023年的2-3月时,我按照同学给我的建议多次拨打了投诉电话,但是效果并不好,这也意味着过去很多人经验主义中的只要投诉就能立刻办理提前还贷无效了,这对提前还贷群体不是好消息,但是对银行来说是好消息。

    但是正如我之前所说,如果银行真的迟迟不调整存量房贷利率上浮的问题,最终银行迟早会被这种贪婪反噬。

    房贷利率越高意味着持有存款的人必须拥有更高的投资渠道,否则提前还贷就是"最佳投资"

    同时不断只降低新购房群体的房贷利率但是"坚决"不调整存量房房贷利率及上浮部分,让这个群体的人心态失衡,也在积极提前还贷

    其实从现在的局面来看,大家可以期待一下"请阁下务必保持桀骜不驯的模样,千万别给调整取消了"。

    因为拒绝给利率上浮群体进行重新认定除了带来提前还贷的群体外,还带来了挂牌出售的群体

    挂牌出售,意味着二手房挂牌量增加,供大于求会带来踩踏效应,会产生无论新房还是二手房都不得不降低成交价的效果,但是最严重的是降价也不成交,因为挂牌量持续增加何必现在买房,再等等挂牌量被随从效应刺激到更多不是更好吗?挂牌量激增的带动初始点,就有存量房房贷群体挂牌出售的"功劳"

    现在很多城市二手房挂牌量达到十几万套,很多人望风抛售,亦有很多人手握现金坐等踩踏捡漏,银行们的贪婪某种程度上间接给地产业的熊市献上"神助攻"最后负负得正,大家能买到便宜的二手房说不定还得感谢银行坚决不进行存量房贷利率上浮重新认定

    所以,我还是重复那句,"请阁下务必保持桀骜不驯的模样,千万别给调整取消了"。

    结尾附上惯例,"我还是喜欢桀骜不驯的你.jpg".

    结尾也附上简单的计算题:

    张三现在买房,贷款200万,利率为LPR-下调利率70BP为3.7%,月供9250元,30年累计支付利息131万元,还款总额331万。

    李四是2021年买的房子,贷款200万,利率为LPR+上浮利率220BP最终为6.5%,月供12641元,30年累计支付利息255万元,还款总额455万。

    张三和李四永远存在290BP的利率差值也就是2.9%,未来利息这一块的差别有足足124万。

    九乡河龙牙1年前 (2023-02-14)回复
  5. #5

    随着各城市争先恐后将首套房贷利率降到了3.8%乃至更低,今年以来要不要提前还房贷,存量房贷能不能降低利率就成为很热门的两个楼市话题。其中要不要提前还贷这事情大家早已纷纷用脚投票,过去两年排队还钱的人越来越多,逼得银行开始设置门槛,如今提前还款的预约时间也越拖越长。

    此情此景让某些利益相关的群体坐不住了,于是有些媒体“带着任务”开始写文章,煞有介事地分析购房者到底要不要提前还贷。那些文章我读完以后心里只有一个感受:这拐弯抹角写出来的理由只怕他们自己都不信啊。

    随着投资风险越来越大,理财收益率越来越低,在钱越来越难赚的背景下,手里有闲钱可以提前还掉。这些建议我很早就已不断提醒,现在已经成为大家不约而同的选择,就算编再多理由也挡不住购房人提前还贷的热情,大家只想问银行一句话:我要还钱,你让不让。

    提前还贷对银行来说是损失,因为房贷作为银行的最优质资产,基数大、收益稳定,一旦都提前还款,银行将失去这份优质资产的利益。

    不过话说回来,对于银行来说,最头疼的倒不是提前还贷的这点人群,而是高位接盘的那一大帮人会不会断供提高坏账率?正如此前我着重指出的现实:能提前还贷的人大部分房子买得早,当年房价较低贷款金额也少。换成2016年以后高价买房还赶上高利率的,现在能扛住月供都很不易,哪里还有提前还款的余力?

    实话实说,站在银行的角度可以理解,毕竟这是给人家“添乱”,而且利益受损。但我想说,银行不是普通的商业机构,它更有责任落实支持购房者以及担起经济恢复的重任。

    如果站在购房者角度,这三年来的影响,让很多手里有钱的人也发生了心态的改变,都希望尽快把以前较高的利率房贷还掉,同时,还有些人在国家支持合理住房政策下想买新房,必须把已有的房产贷款还掉。

    往大了说,银行的行为是在为购房者设置障碍,是阻碍经济恢复。如果能够让利购房者,对国家是有更大的好处。

    降低刚需购房者的压力,缓解各种冲击,压力小了才能促进消费,带动经济,让利于民,让老百姓更能享受国家的红利,如果能把存量房贷利率下调,可以再次减轻百姓负担,实际上这是连锁反应,也必将影响生育意愿。

    公众号:喵点评

    猫总1年前 (2023-02-14)回复

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